ナラタテ参画企業「バルジ・オカダ」施工事例
近年、ますます注目度や需要が高まりつつある『中古物件＋リノベーション』という選択。
新築よりも好立地に住宅を入手できるとあって、奈良でも人気が高まっています。土地の造成やインフラの新設をする費用が省けるため、より手ごろな価格でヴィンテージ感溢れる唯一無二のお洒落なデザインにこだわった住まいを手に入れたい方、個性やライフスタイルに合わせた住まいを手に入れたいと思う意識の高い層にも人気で、施工後はむしろ新築以上のクオリティーやデザインのかっこいいリノベルームが後を絶ちません。ちなみに、リノベーションとは主に住み心地を向上させるために間取り変更なども含めた大規模な工事をすること。一方、リフォームは老朽化した箇所の補修や修繕をする小規模な工事までを指します。
『中古物件購入＋リノベーション』にかかる費用
中古戸建ての場合、購入費用は平均2959万円、リノベーション費用は、間取り変更を伴う大規模なリノベーションの場合平均1000～2000万円、部分的なリフォームだけなら数百万円と、住宅購入費用と合わせても新築5112万円と比較して非常に割安なのは明確。（「令和３年度 住宅市場動向調査」による）
つまり、新たに造成された土地に新築するより予算に余裕が出る場合が多いということが分かります。
費用を抑えて理想的な住まいを実現させたい人にとって、中古戸建てリノベーションはおすすめの選択肢であることは間違いありません。
とはいえ、中には、中古物件をリノベーションしたものの失敗だと感じていたり、後悔したりしているという声も少なからずあり、なかなか購入に踏み切れない方が多いのも事実です。せっかくの中古リノベをぜひ満足度の高い住まいとして成功させたいならリノベーションで後悔する主な原因や失敗しないコツがあれば事前に知っておきたいものです。
中古物件を上手に購入するためのポイントをしっかり押さえておくためにも、後悔している人が多い具体的な要因と失敗を未然に防ぐコツを探ってみましょう。
9つの具体的な後悔のポイントと失敗を未然に防ぐコツ
①基礎や構造部分の劣化
修繕する必要がないと思っていた基礎や構造部分が劣化していることがあります。購入以前に部分的なリフォームが施工済みであった場合、初見では分からず内装が美しいと見落としやすいので要注意。
→ホームインスペクションなども検討し、事前に専門家に住宅診断をしてもらいましょう。
②新耐震基準に達していない
震度６～７の地震で家屋倒壊が起きない現在の耐震基準に建築基準法が改正された１９８１年６月以前に建築された築４０年以上の中古住宅は特に注意が必要です。
→建築年月日を確認しましょう。
確認するとざっくりとした耐震性と断熱性の高さが確認できます。
まずは新耐震基準に切り替わった1981年以降かどうかをチェック。それ以降なら耐震性が低すぎる心配はありません。
③工法により希望の間取り変更が構造上できない
2×4工法や、プレハブ工法などの木造は壁が支柱となるため、思い通りに壁を撤去できないし、鉄筋コンクリートでも、躯体壁の構造は間取り変更に限界があります。
→大掛かりなリノベーションを行うなら柱や梁があり、壁を撤去しても構造を保てる在来工法の物件を。鉄筋コンクリート造の場合は柱で建物が支えられているラーメン構造の物件なら自由度の高い間取り変更が可能です。
④断熱性能が低い
築年数の古い中古戸建は新しい物件と比較すると断熱性が非常に低レベルな場合が多く、歪みによる隙間風等の原因で、夏は暑く冬は寒いという最悪の状況を招くこともあります。追加工事による費用増大を防ぐためにも、事前に断熱性能は必ずチェックしてから納得の上で購入を決めてほしいものです。
→より断熱性の高い中古戸建を選ぶなら断熱性能が高い傾向がある2000年の建築基準法改正以降の物件を目安に選びましょう。
⑤工事期間が延びる可能性がある
特に中古戸建のリノベには、数か月～半年程度の期間が必要です。
しばらく住む場所がないという事態を防ぐため工事期間中の仮住まいの契約期間は少し余裕をもっておくとよいでしょう。
→仮住まいに住む場合入居日が決まってから退去することが重要です。
⑥入居後すぐに設備が壊れて改修や買い替えに費用がかさむ
特に注意したいのは、一見すると寿命がわからない給湯器や換気扇などの設備。
→改修費用もリノベーション予算に含めて考えることが必要です。
⑦リノベーション費用が不足してしまう
不動産取得費用や、固定資産税など多岐にわたる出費があり、リノベーション費用が足りなくなり、グレードを下げたり、再計画が必要だったりする可能性もあります。
→改修の一部をあきらめざるを得ない可能性もあるので、リノベーションの優先順位を決めておきましょう。中古物件を購入する場合は、リノベ費用も住宅ローンと一緒に組み込むようにしましょう。
⑧住んでみたら使いづらかった
設計を担当者任せにせず、なるべく自分のイメージを細かい部分までしっかりと伝え、業者とできる限り共同作業で行いましょう。
→住宅設計のプロである設計士に要望を的確にヒアリングしてもらい、ライフスタイルに合わせた間取りを提案してもらうのがおすすめです。
⑨引っ越し後にまさかの近隣トラブル
家全体には満足しているのに騒音などを引き金に近隣トラブルへと発展してしまうことも。
→できれば時間帯や曜日を変えて現地へ何度か足を運ぶことが重要です。
おわりに
いかがでしたか？
失敗を未然に防ぐための先人の知恵を頭に入れておけば、制約や、経年劣化を逆手にとったカッコよくて大満足なリノベーションが実現可能となります。また、雑誌「奈良すまい図鑑リフォーム＆リノベーション」に掲載されているリノベーションの匠や先輩たちが悩みをくぐりぬけて手に入れた豊富なリノベーション実例を参考にして、是非とも唯一無二の快適なリノベーションライフを手に入れてくださいね。
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