注文住宅、頭金は最低どれくらい必要?

低金利な上、住宅ローン控除や優遇制度が充実した今、
「できるだけ住宅ローンにいれてしまいたい!」と考えている方が多いのではないでしょうか。

しかし、実は自己資金から現金で支払わなければいけない費用も案外多いのです。今回は注文住宅を建てる際、どれを実費で支払う必要があるのか、最低でもどんな予算は蓄えておくべきかをご説明します。

土地の売買契約時

・手付金:土地価格の約10%程度を前払い。
・売買契約書に貼る印紙代
・土地の仲介手数料

見積り算出時

・設計着手金
・地盤調査費:5~10万円
・建築確認申請費用:10~20万円

工事の請負契約時

・工事契約金:工事費用の約10%
・住宅性能表示制度の費用:10~20万円
・工事請負契約書に貼る印紙代

工事開始後

・地鎮祭の費用:5~10万円
・上棟式の費用:5~10万円
・近隣への挨拶回りの粗品

住宅ローン契約時

※住宅ローンに組み込める場合もあります。
・頭金
・印紙代
・抵当権設定の登録免許税
・融資手数料
・保証料

完成後

・火災保険料:10~30万円
・引越し代:10~20万円
・家具・家電代・カーテン等
・不動産取得税
・固定資産税
・都市計画税

まとめ

あくまで目安ですが、家づくりが始まると意外と現金で支払わないといけない費用が発生します。
一般的に諸費用は物件価格の5~8%がかかるといわれてるので、建物価格が3500万円と考えると、だいたい175万円~280万円。
住宅ローンに全て組み込む場合でも、ある程度まとまった費用は必要なので注意が必要です。

ナラタテでは「数年後に家づくりをしたい!」というような方にも資金計画のご相談に乗らせていただいております。お気軽にご相談ください!

家づくりにかかるお金の種類

初めての家づくりに取り組んだ時、「こんなにお金がかかるの~?!」とみなさん一度は思われるのではないでしょうか。
「土地+建物代金(本体工事費)」だけを予算としてイメージして、土地や住宅会社を探している方は要注意です!その他にかかる「付帯工事費」、そしていわゆる「諸費用」というものが、実は結構あるのです。

今日はその部分を細かく分解、だいたいどのくらいの負担になるのかをイメージしていただけたらと思います!

付帯工事費

(※会社によっては本体工事費に含まれている場合もあります。)
・地盤工事
・外構、植栽工事
・ガス工事
・電話工事

土地購入にかかる諸費用

・仲介手数料(土地の代金×3%+6万円+消費税が上限)

住宅ローンに関わる諸費用

・事務手数料(2万~10万円程度が一般的)
・団体信用生命保険料(銀行の住宅ローンの場合は銀行負担が一般的)
・火災保険料(加入を融資の条件にしている金融機関が多い)

住宅の登記にかかる諸費用

・建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記
・抵当権設定登記(住宅ローンを借りる場合)
・司法書士報酬

入居後にかかる諸費用

・不動産取得税(購入後1度だけ)
・固定資産税、都市計画税(毎年)

その他

・地盤調査費
・建築確認申請費用
・地鎮祭・上棟式費用
・引越し費用
・各種契約書類の印紙代 など

例えばのお話

例えば家づくりにかける予算が5000万だったとして、「土地2000万+住宅3000万」と仮定しましょう。
“じゃあネットで2000万程度の土地を探してみよう!3000万くらいの家なら●●会社の注文住宅が相場かな?”と話を進めてしまうと危険です!

土地の仲介手数料は( 取引額(売買価格) × 3~5% + 2~6万円 ) + 消費税)ですので、だいたい75万円程度。差し引くと、予算内にするためには1900万円前後に抑えたいところですね。

住宅部分でいうと、付帯工事費と諸費用として2割~3割程度の費用がかかります。家本体にかけられる予算が3000万円ならば、600万円~900万円は付帯工事費+諸費用にかかると考え、本体価格の予算を2100万円~2400万円と想定するのが無難でしょう。

賢く予算を組んでから土地探しをしよう!

「土地+建物代金(本体工事費)」だけを考慮して予算を組んでしまうと、土地探しや住宅会社探しに動き出してから痛い目に遭うなんてことも・・・
ナラタテでは資金計画のご相談にも乗らせていただいておりますので、よろしければ一度ご相談にいらしてくださいね!

住宅会社の見極め方、選び方

家づくり最大のポイントともいえる、パートナー選び。
※関連コラム:あなたはどこで建てる?ハウスメーカー、工務店、設計事務所の違い

スマホでいくらでも情報が手に入る時代だからこそ「なにを決め手に会社を選べばいいの?」と露頭に迷う方が多くいらっしゃいます。

「価格」「デザイン」「性能」のベストバランスとは?

住宅会社選びの柱は大きく分けると「価格」「デザイン」「性能」の3つ。
言ってしまえばすべてを満たしてくれる会社が理想なのですが、これらは相互に影響し合い、両立が難しかったりするものです。

すべきことは「価格」「デザイン」「性能」、この3つのバランスを見極めること。
「予算3000万以内は絶対条件で、奈良の木を使った住まいにしたい。家族3人、最低限の広さがあればいい。」
「マイホームを建てるからには自然光が差し込む、大きな吹き抜けのあるリビングがいい!でも寒がりなので、断熱性・気密性の高さも重要。」

こんな風に家族で話し合い、優先事項を整理してみてください。

希望条件の整理が出来たら、会社選び!

そしてその希望をかなえられる会社はどこか。
その選択を精度高く、効率よく行うために、ぜひ「ナラタテ」にお越しください!
第三者である「ナラタテ」アドバイザーにお話いただくことで、家族の希望のすり合わせができたり、新たな要望が出てきたり、なんてことも♪

しかし、やっぱり最後の大事なポイントは、「人と人との相性」です。
「ナラタテ」では条件のマッチングだけでなく、住宅会社の代表者やスタッフの雰囲気、経歴、家づくりへのこだわり等をしっかりお伝えし、お客様との相性も考慮したご紹介を心がけています。

みなさんが家づくりのベストパートナーに出会えることを願って、ナラタテでお待ちしております!

土地探しなら「建ぺい率、容積率」を要チェック!

ネットで土地探しをするとき、あなたは主にどのポイントを見ていますか?
土地の広さ?形?地域?それとも価格?
もちろん全て必要な情報ですが、意外と見逃せないのが「建ぺい率」と「容積率」なんです。

建ぺい率とは?

建ぺい率とは「敷地に対する建築面積の割合」のこと。 用途地域ごとに30~80%の範囲で制限が決められています。

建ぺい率(%)=建築面積÷敷地面積×100

容積率とは?

容積率とは「敷地面積に対する建物の立体的な容積比率」のことです。用途地域ごとに50~500%の範囲で制限が決められています。

容積率(%)=延べ床面積÷敷地面積×100

土地ごとに数値が異なる

建ぺい率や容積率は用途地域ごとに定められています。
やみくもに広い土地を探しても、実は制限が厳しく、理想のおうちの広さがかなえられなかったり・・・
逆に土地としては狭くても、意外と十分な広さの家が建てられたりすることも!

気になる地域の用途地域マップを調べて、マップから土地探しをしてみるのも一つの手ではないでしょうか。

注文住宅を建てるなら理解しておきたい!「つなぎ融資」とは?

マイホームを購入する時、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
住宅ローンという融資は、建物が完成して引き渡しをされるタイミングで始まります。建物を担保に融資を受ける、ということですね。

では注文住宅の場合はどうでしょうか。
完成してから住宅ローンの融資が始まるとなると、それまでに必要な土地購入代金や着工金、中間金などはどう工面すればいいのでしょうか。

それを解決するのが、「住宅の引き渡し前に必要な資金を一時的に立て替えるためのローン」=「つなぎ融資」です。

つなぎ融資とは?

住宅の引き渡し前に発生する費用の支払いのために利用する融資のことです。
まさに、住宅ローンの契約までを「つないで」くれます。
借り入れた資金は、住宅ローンのように一定額ずつ返済していくのではなく、住宅ローンの融資実行時にまとめて返済するのが一般的です。

自己資金がなくても注文住宅を建てられるということは嬉しいポイントですが、つなぎ融資には注意しておきたい特徴もあります。

利用する前にチェックしておきたい注意点

①住宅ローンと比べて金利は高い

住宅ローンの融資実行時につなぎ融資を一括返済しますが、それまでの期間は利息を支払う必要があり、長ければ長いほど利息の負担が増えてしまうので注意が必要です。

②住宅ローン控除は利用できない

住宅ローン控除には「新築または取得の日から6ヵ月以内に物件に居住し、12月31日まで住み続ける」という利用条件があります。つなぎ融資は引き渡し前の費用に充当されるため、この条件を満たしていません。

③契約に関する諸費用が増える

融資を受けるためには、印紙税や融資手数料、ローン保証料などの諸費用がかかります。住宅ローン1本の場合に比べ、つなぎ融資を受ける場合は契約本数が2本になるため、それぞれに契約費用がかかり、返済負担は大きくなります。

④住宅ローンの選択肢が狭くなる

つなぎ融資は住宅ローンとセットで契約するのが一般的です。そのため住宅ローンの選択肢が、つなぎ融資を用意している金融機関に狭まる可能性があります。

特徴をよく理解してから利用しよう!

つなぎ融資は、自己資金が少なくても注文住宅を購入できる嬉しい仕組みですが、住宅に関わる費用としてはマイナスの面が多いのも事実です。
同様に住宅の引き渡し前に、「土地にのみ」融資を受けられる、「土地先行融資(分割融資)」というものもあります。どちらを利用すべきか、よく検討してみる必要がありそうです。

土地探しのポイント「用途地域」とは?

“隣の土地にコンビニが出来て、朝まで明るくて眠れない!”
“道路を挟んだ向かいにマンションが建つみたい。日当たりを気に入ってここに家を建てたのに・・・”

せっかくマイホームを手に入れたのに、数年後こんな形で後悔する…
なんてことがあっては困ります!

今日はそのための重要なポイントである「用途地域」についてご説明します。
将来の周辺環境をある程度予測でき、土地を選ぶにあたり安心できるポイントになります。

用途地域とは?

都市計画法で定められる「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。 建てられる建物等の種類や大きさなどを行政が制限しているので、地域毎に住み心地や暮らしが異なります。

住居系・商業系・工業系、全部合わせて13種類

住居系

・第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居環境を保護するため定める地域。
主に1~2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街。教育施設や図書館などといった小規模な公共施設などは建つが、商業施設は建設されない。
・第二種低層住居専用地域
主として低層住居に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
高さ制限があり第1種低層住居専用地域とほぼ同じだが、小規模なコンビニや飲食店が建てられるという点が異なる。
・田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住居に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
・第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。3階建て以上のマンションや中規模の公共施設、病院、大学なども建てられる。
・第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。小規模なスーパーや、大きめの店舗、事務所などが建てられるため、人の出入りが多い。
・第一種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域。一戸建てやマンションのそばに、店舗・飲食店・事務所が建てられる。
・第二種住居地域
主として住居の環境を保護するため定める地域。カラオケやパチンコ、環境に問題がなければ小規模な工場も建てられる。
・準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。幹線道路沿いで、大規模なスーパーや自動車ディーラー等が多くある。

商業系

近隣商業地域、商業地域

工業系

準工業地域、工業地域、工業専用地域

用途地域マップをみてみよう!

その地域の用途地域マップをみてみると、街づくりの傾向がみえてきます。
行政のホームページでチェックできるので、マップから土地探しをしてみるのも一つの手ですね!

宅地?分譲地?メリットとデメリット

「宅地」と「分譲地」。
土地を探しだすまでは、この言葉の違いをあまり意識しなかったのではないでしょうか。
土地選びをする際、周辺環境や日当たりなどを気にする前に、実はそもそもこの違いを理解しておく必要があるのです!

宅地と分譲地の違い

「宅地」とは土地の登記記録に記載される地目(※)の種類のひとつで、「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています。
(地目…法律によって定められた、土地を利用状況によって区分したもの。「田」「畑」「山林」など23種類に分けられている。)

一方「分譲地」とは、不動産会社などが広い土地を区画整理していくつかの土地に分けて、宅地用に販売している土地のことです。
つまり「宅地」とは家を建てられる土地のことを指し、その中でもいくつかの区画に分けて販売されている土地を「分譲地」といいます。

気を付けたいポイント

では土地選びの際に、具体的にどのような点に注意したらよいのでしょうか。
宅地と分譲地ではチェックすべきポイントが異なります。

宅地

◎施工業者を自由に選べることが多い。
△電気、ガス、水道などを自分で費用を負担し敷地内に引き込む必要がある。
△隣家や道路との間に段差がある場合に必要になる擁壁代が自己負担になる可能性がある。
△土地の境界がはっきりしていない場合がある。(トラブルに繋がりかねない。)

分譲地

◎電気、ガス、水道などがすでに敷地内へ引き込まれ、擁壁もされた状態で販売されている。
◎土地の境界がはっきりと決められている。
△施工業者が決まっている場合が多い。(建築条件付き土地)
△ある程度、建物のプランが決まっていることが多く、分譲地内で間取りが似通いやすい。

価格とのバランスに注意!

分譲地に比べて安い!と思った宅地でも、実はガスや水道を引き込むための費用が必要だったり・・・
割高な分譲地でも、インフラ整備済と考えると実は妥当な範囲だったり・・・

土地を探す際は販売価格だけで判断するのではなく、その土地がどこまで整備されているのか、という情報を分析していくことが土地探し成功の秘訣です!

「ナラタテ」では、土地を一緒に探してくれる住宅会社のご紹介も行っております。お気軽にご相談ください!

我が家にとってベストなのは…リフォーム?建て替え?

“両親から譲り受けた築35年の物件。建て替えるべきかリフォームすべきか迷っています・・・”
先日ナラタテにお越しいただいたお客様から、このようなご相談をいただきました。

リフォームか、建て替えか。
ベストな選択をするためにはそれぞれの特徴を理解しておく必要があります。

リフォームの特徴

既存の基礎部分は残して、既存の住宅の活かせる部分を活かしながら、部分的に改築・修繕・増築などを行い、新築同様の状態に戻すこと。内部をすべて解体撤去してコンクリート剥き出しの状態にしてから、新しく内部を造り直す「リノベーション」もリフォームの一種されることが多い。

費用は内容によりさまざまだが、約300万円~2000万が相場とされ、改修費用以外の諸経費は基本的には必要ない。工期も約1カ月程度と短いが、間取りには一部制約があり、自由度は新築に劣る。

また構造上の問題があったり、劣化が激しかったりする場合は、補修費用などが上乗せされ、建て替え以上の費用となってしまう場合もある。

建て替えの特徴

既存の住宅をすべて解体してゼロから自由に設計していく。「建築基準法で定められた幅員(幅)4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」などの制約があり、実はすべての物件が再建築可能という訳ではないので要注意。

費用は内容により異なるが、約1000万円~4000万が相場とされる。さらに解体費、破棄費、建て替え期間の仮住まい費用、引越し費用などの改修費用以外の諸経費がかかる。工期も平均4~6カ月とリフォームに比べて長期間となる。

コスパならリフォーム!自由度、長期的に考えると建て替え!

「うちの家はどちらがベスト?」と悩まれている場合は、既存の住宅の建物自体の状態を「ホームインスペクション(建物診断)」を使って調べてから考えることもおすすめしています。
ナラタテでは、ホームインスペクションの経験が多い住宅会社、また譲り受けた建物の場合に多くついて回る、「相続問題」に強い住宅会社をご紹介することもできます。まずは、お気軽にご相談ください。

今注目の「こどもみらい住宅支援事業」とは?

2022年3月28日より交付申請の受付が開始された、今話題の「こどもみらい住宅支援事業」。

新築最大100万円という支援金額と、その対象範囲の広さから、今注目が高まっています。
新築・リフォーム・リノベーションを検討中の方には、必ず目を通しておいていただきたい内容です!

注文住宅の新築の場合

対象者

以下の条件①②を満たす方が対象。
①子育て世代(2003年4月2日以降に出生した子を有する)、又は若者夫婦世帯(いずれかが1981年4月2日以降生まれ)
②こどもみらい住宅事業者と工事請負契約を締結して住宅を新築

対象となる新築住宅

以下の条件①~⑥を満たす住宅。
①所有者自らが居住する。
②土砂災害特別警戒区域外に立地する。
③未完成または完成から1年以内であり、人の居住の用に供したことのないもの。
④住戸の床面積が50 ㎡以上。
⑤下記いずれかに該当することが証明できる。
・ZEH住宅
・高い省エネ性能等を有する住宅(認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅のいずれかに該当)
・一定の省エネ性能を有する住宅(断熱等性能等級4 かつ 一次エネルギー消費量等級4の性能を有する住宅)
⑥交付申請時、一定以上の出来高の工事完了が確認できる。

対象期間

以下の条件①~③を満たす場合。
①工事請負契約の期間:2021年11月26日~建築着工まで
②建築着工の期間:こどもみらい住宅事業者の事業者登録以降
③基礎工事の完了(工事の出来高):建築着工~交付申請まで(遅くとも2022年10月31日)

補助額

・ZEH住宅:100万円
・高い省エネ性能等を有する住宅:80万円
・一定の省エネ性能を有する住宅:60万円

リフォームの場合

対象者

以下の条件①②を満たす方が対象。
①こどもみらい住宅事業者と工事請負契約を締結してリフォーム工事をする
②リフォームする住宅の所有者等である

対象となるリフォーム工事

①開口部の断熱改修
②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
③エコ住宅設備の設置
④子育て対応改修
⑤耐震改修
⑥バリアフリー改修
⑦空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置
⑧リフォーム瑕疵保険等への加入

※④~⑧については、①~③のいずれかと同時に行う場合のみ補助の対象となる。
※申請する補助額の合計が5万円未満の工事は補助の対象とならない。

対象期間

以下の条件①②を満たす場合。
①工事請負契約の期間:2021年11月26日~建築着工まで
②建築着工の期間:こどもみらい住宅事業者の事業者登録以降

補助額

原則、1戸あたり30万円が上限。
ただし以下①~③の場合は、上限額がそれぞれ引き上げられる。
①子育て世帯または若者夫婦世帯であり、自ら購入した既存住宅のリフォームである:引き上げ額60万円
②子育て世帯または若者夫婦世帯であり、自ら購入した既存住宅のリフォームではない:引き上げ額45万円
③子育て世帯または若者夫婦世帯には該当しないが、自ら購入した安心R住宅のリフォームである:引き上げ額45万円

※同一住宅に複数回のリフォーム工事を行う場合、補助上限額の範囲内で申請を行うことができる。

まとめ

対象者の範囲が非常に広く注目されているこちらの制度ですが、対象時期に細かい条件があり、補助金を享受するためには事前に抑えておきたいポイントがあることをご理解いただけたでしょうか。

ポイントのおさらい

  • 施工会社がこどもみらい住宅登録事業者か
  • 契約のタイミングやそれぞれの期限に当てはまるか
  • 対象となる住宅の条件を満たしているか

これから住宅会社選びをする!という方は、この制度を利用できるかという点も要チェックです。
そして、「この事業自体に予算がある」ということも頭にいれておきたいですね。

もちろんナラタテでも、こちらの制度を利用したお家づくりが可能な住宅会社をご紹介できます。
補助金制度を賢く活用して、後悔のない家づくりをしていきましょう!

あなたはどこで建てる?ハウスメーカー、工務店、設計事務所の違い

家づくりの依頼先は「ハウスメーカー」「工務店」「設計事務所」の3択が一般的。
それぞれ、だいたいのイメージはあるものの、違いについてはっきりとは分からない方が多いのではないでしょうか。

今回はそれぞれの特徴と、メリット・デメリットをご紹介します。

ハウスメーカー

選択できる機能や仕様を、カタログから選んでいくような家づくりです。家自体の施工はハウスメーカーと契約した工務店などが行うことがほとんど。初めから最後まで営業マンとやりとりをし、建築士が打ち合わせに出てくることはあまりありません。

メリット

  • モデルハウスやカタログなど、サンプルが豊富にあり完成のイメージがつきやすい。
  • 建材の多くを工場内で生産するため、精度が高く仕上りも均一。現場では簡略的な施工マニュアルに沿って建設するため、施工期間が短く、性能と品質を安定している。
  • 国策に素早く対応し、補助金などを利用しやすい。

デメリット

  • 仕様や材料の選択の幅が狭く、プラン上の制約があることが多い。
  • 設計の自由度が制限され、敷地・地域の特徴など、建主ごとの状況に対する細やかな対応は不得手。
  • 広告費や販売促進費、営業マンの人件費などがコストに上乗せされている。

こんな人が「ハウスメーカー」向き

  • ブランド志向が高く、「安心感のある会社がいい!」
  • 全てを自分で決めるより、「限られた選択肢から選ぶくらいの自由度でいい!」

工務店

地元に密着した建設会社で、設計から施工まで一貫した家づくりをします。会社の体制や規模にもよりますが、設計や大工などがインハウスのところが多く、それまでの経験や実績を頼りに、実際の施工を中心に据えた形で打ち合わせが進みます。

メリット

  • 担当一貫性が多く、意思疎通がしやすい。また規模が小さく小回りがきき、連絡するとすぐに駆け付けてくれるような細やかな対応と人付き合いを得意とする。
  • 建材や製品にお得意先があることが多く、その範囲では品質や性能の割に安価で採用できる。
  • 断熱性や気密性、地産材の使用など、施工や流通の工夫によって品質を高めたり、特定の事柄に強みをもったりして他と差別化を図っている。

デメリット

  • ハウスメーカーと比較すると規模が小さく、社会的信用の面では劣る。
  • モデルハウスやカタログが少なく、イメージしづらい。

こんな人が「工務店」向き

  • こだわりの素材を取り入れるなど、「自分好みのオリジナルな家づくりをしたい!」
  • 「地元での長いお付き合いを大切にしたい!」

設計事務所

工事は行わず、独立した立場で設計・監理を行うスペシャリストです。設計は設計事務所が行い、作成された設計図を基に施工会社が施工するという、設計と施工は完全に分離した形で家づくりが進みます。

メリット

  • デザインや設計力に特徴があることが多く、プラン(間取り)にこだわることができる。
  • 建築家としての考え方やデザインを付加した提案を受けることができる。

デメリット

  • ハウスメーカーや工務店と比較すると、建主側の時間と手間がかかる。

こんな人が「設計事務所」向き

  • 「唯一無二のオーダーメイドの家づくりを楽しみたい!」
  • 変形敷地など条件が特殊で設計力が必要とする人

あなたはどのタイプ?

家づくり成功の1番のポイントは、自分たちの家づくりに対する価値観に合った良いパートナー(住宅会社)に出会うことです。
知名度やモデルハウスの雰囲気で決めるのではなく、「理想の家づくり」「理想の住まい」とは何かを一度じっくり考えてみてはいかがでしょうか。