ネットで土地探しをするとき、あなたは主にどのポイントを見ていますか？
土地の広さ？形？地域？それとも価格？
もちろん全て必要な情報ですが、意外と見逃せないのが「建ぺい率」と「容積率」なんです。
建ぺい率とは「敷地に対する建築面積の割合」のこと。 用途地域ごとに30～80％の範囲で制限が決められています。
建ぺい率(％)＝建築面積÷敷地面積×100
容積率とは「敷地面積に対する建物の立体的な容積比率」のことです。用途地域ごとに50～500％の範囲で制限が決められています。
容積率(％)＝延べ床面積÷敷地面積×100
建ぺい率や容積率は用途地域ごとに定められています。
やみくもに広い土地を探しても、実は制限が厳しく、理想のおうちの広さがかなえられなかったり・・・
逆に土地としては狭くても、意外と十分な広さの家が建てられたりすることも！
気になる地域の「用途地域マップ」を調べて、マップから土地探しをしてみるのも一つの手ではないでしょうか。
（最終更新日：2022年5月18日）
マイホームを購入する時、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。
「住宅ローン」という融資は、「建物が完成して」引き渡しをされるタイミングで始まります。建売住宅の場合は、もう建物が建っている状態ですので、「契約して居住して住宅ローンが始まる」という分かりやすいイメージがあります。
つまり、「資産として完成した土地や建物＝不動産を担保に融資を受ける」、ということですね。
では多くの方が土地探しから始まる「注文住宅」を建てる場合、それまでに必要な土地購入代金や着工金、中間金などはどう工面すればいいのでしょうか。
それを解決するのが、「住宅の引き渡し前に必要な資金を一時的に立て替えるためのローン」＝「つなぎ融資」です。
住宅の引き渡し前に発生する費用の支払いのために利用する融資のことです。
まさに、住宅ローンの契約までを「つないで」くれます。
借り入れた資金は、住宅ローンのように一定額ずつ返済していくのではなく、住宅ローンの融資実行時に、住宅ローンを使ってまとめて返済するのが一般的です。
つなぎ融資の「元金」は、基本的に「住宅ローン」を実行した時に一括で返済する、という方法が取られます。
しかし、融資につきものの利息部分を、「いつ」返済するかで、総返済額が変わってきます。
①土地購入費から、建物引渡し(住宅ローンスタート)まで、つなぎ融資の元金と利息の支払いはなしにして、住宅ローン実行時に一括返済するというカタチをとる方法
②毎月、つなぎ融資の「利息」だけ支払い、建物引渡し(住宅ローンスタート)後住宅ローン実行時に、つなぎ融資の元金を一括返済するというカタチを取る方法
③つなぎ融資の「利息」だけを「一括」で支払い、建物引渡し(住宅ローンスタート)後住宅ローン実行時に、つなぎ融資の元金を一括返済するというカタチを取る方法
自己資金が少なくても注文住宅を建てられるということは嬉しいポイントですが、つなぎ融資には注意しておきたい特徴もあります。
住宅ローンの融資実行時につなぎ融資を一括返済しますが、それまでの期間は利息を支払う必要があり、長ければ長いほど利息の負担が増えてしまうので注意が必要です。
住宅ローン控除には「新築または取得の日から6ヵ月以内に物件に居住し、12月31日まで住み続ける」という利用条件があります。つなぎ融資は引き渡し前の費用に充当されるため、この条件を満たしていません。
融資を受けるためには、印紙税や融資手数料、ローン保証料などの諸費用がかかります。住宅ローン１本の場合に比べ、つなぎ融資を受ける場合は契約本数が２本になるため、それぞれに契約費用がかかり、返済負担は大きくなります。
つなぎ融資は、住宅ローンの融資実行時に一括返済される形をとるので、住宅ローンとセットで同じ金融機関と契約するのが一般的です。そのため住宅ローンの選択肢が、つなぎ融資を用意している金融機関に狭まる可能性があります。
住宅完成前から借り入れを行うつなぎ融資は住宅ローン控除の適用外ですので、土地取得、着工金・上棟金などは住宅ローン控除を利用できません。しかし建設会社に支払う残金については住宅ローンで精算するため利用可能です。
有名な都市銀行だけでなく、地方銀行やネット銀行も含めて、金利や手数料なども吟味して比較してみましょう。
住宅会社によっては提携している金融機関を紹介してくれる場合もあるので、依頼予定の住宅会社に確認するのもいいかもしれません。
つなぎ融資は、自己資金が少なくても注文住宅を購入できる嬉しい仕組みですが、住宅に関わる費用としてはデメリットが多いのも事実です。
つなぎ融資を使わない場合は、同様に住宅の引き渡し前に「土地にのみ」融資を受けられる「土地先行融資（分割融資）」という方法もあります。どちらがよいか、ご利用前によく検討してみましょう。
奈良の住宅会社紹介カウンター『ナラタテ』では、家づくりにまつわるお悩みや疑問にお答えしています。土地購入や注文住宅についての適正予算の算出はもちろん、ローンのご相談やファイナンシャルプランナーのご紹介も無料です。ご予約フォームからぜひお気軽にお問い合わせください。
（最終更新日：2023年1月10日）
“隣の土地にコンビニが出来て、朝まで明るくて眠れない！”
“道路を挟んだ向かいにマンションが建つみたい。日当たりを気に入ってここに家を建てたのに・・・”
せっかくマイホームを手に入れたのに、数年後こんな形で後悔する…
なんてことがあっては困ります！
今日はそのための重要なポイントである「用途地域」についてご説明します。
将来の周辺環境をある程度予測でき、土地を選ぶにあたり安心できるポイントになります。
都市計画法で定められる「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。 建てられる建物等の種類や大きさなどを行政が制限しているので、地域毎に住み心地や暮らしが異なります。
・第一種低層住居専用地域
低層住宅に係る良好な住居環境を保護するため定める地域。
主に1～2階建ての低層住宅がゆったりと立ち並ぶような住宅街。教育施設や図書館などといった小規模な公共施設などは建つが、商業施設は建設されない。
・第二種低層住居専用地域
主として低層住居に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
高さ制限があり第1種低層住居専用地域とほぼ同じだが、小規模なコンビニや飲食店が建てられるという点が異なる。
・田園住居地域
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住居に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。
・第一種中高層住居専用地域
中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。３階建て以上のマンションや中規模の公共施設、病院、大学なども建てられる。
・第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。小規模なスーパーや、大きめの店舗、事務所などが建てられるため、人の出入りが多い。
・第一種住居地域
住居の環境を保護するため定める地域。一戸建てやマンションのそばに、店舗・飲食店・事務所が建てられる。
・第二種住居地域
主として住居の環境を保護するため定める地域。カラオケやパチンコ、環境に問題がなければ小規模な工場も建てられる。
・準住居地域
道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。幹線道路沿いで、大規模なスーパーや自動車ディーラー等が多くある。
近隣商業地域、商業地域
準工業地域、工業地域、工業専用地域
その地域の用途地域マップをみてみると、街づくりの傾向がみえてきます。
行政のホームページでチェックできるので、マップから土地探しをしてみるのも一つの手ですね！
（最終更新日：2022年4月4日）
「宅地」と「分譲地」。
土地を探しだすまでは、この言葉の違いをあまり意識しなかったのではないでしょうか。
土地選びをする際、周辺環境や日当たりなどを気にする前に、実はそもそもこの違いを理解しておく必要があるのです！
「宅地」とは土地の登記記録に記載される地目（※）の種類のひとつで、「建物の敷地及びその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」と定義されています。
（地目…法律によって定められた、土地を利用状況によって区分したもの。「田」「畑」「山林」など23種類に分けられている。）
一方「分譲地」とは、不動産会社などが広い土地を区画整理していくつかの土地に分けて、宅地用に販売している土地のことです。
つまり「宅地」とは家を建てられる土地のことを指し、その中でもいくつかの区画に分けて販売されている土地を「分譲地」といいます。
では土地選びの際に、具体的にどのような点に注意したらよいのでしょうか。
宅地と分譲地ではチェックすべきポイントが異なります。
◎施工業者を自由に選べることが多い。
△電気、ガス、水道などを自分で費用を負担し敷地内に引き込む必要がある。
△隣家や道路との間に段差がある場合に必要になる擁壁代が自己負担になる可能性がある。
△土地の境界がはっきりしていない場合がある。（トラブルに繋がりかねない。）
◎電気、ガス、水道などがすでに敷地内へ引き込まれ、擁壁もされた状態で販売されている。
◎土地の境界がはっきりと決められている。
△施工業者が決まっている場合が多い。（建築条件付き土地）
△ある程度、建物のプランが決まっていることが多く、分譲地内で間取りが似通いやすい。
分譲地に比べて安い！と思った宅地でも、実はガスや水道を引き込むための費用が必要だったり・・・
割高な分譲地でも、インフラ整備済と考えると実は妥当な範囲だったり・・・
土地を探す際は販売価格だけで判断するのではなく、その土地がどこまで整備されているのか、という情報を分析していくことが土地探し成功の秘訣です！
「ナラタテ」では、土地を一緒に探してくれる住宅会社のご紹介も行っております。お気軽にご相談ください！
（最終更新日：2022年4月4日）
“両親から譲り受けた築35年の物件。建て替えるべきかリフォームすべきか迷っています・・・”
先日ナラタテにお越しいただいたお客様から、このようなご相談をいただきました。
リフォームか、建て替えか。
ベストな選択をするためにはそれぞれの特徴を理解しておく必要があります。
既存の基礎部分は残して、既存の住宅の活かせる部分を活かしながら、部分的に改築・修繕・増築などを行い、新築同様の状態に戻すこと。内部をすべて解体撤去してコンクリート剥き出しの状態にしてから、新しく内部を造り直す「リノベーション」もリフォームの一種されることが多い。
費用は内容によりさまざまだが、約300万円～2000万が相場とされ、改修費用以外の諸経費は基本的には必要ない。工期も約１カ月程度と短いが、間取りには一部制約があり、自由度は新築に劣る。
また構造上の問題があったり、劣化が激しかったりする場合は、補修費用などが上乗せされ、建て替え以上の費用となってしまう場合もある。
既存の住宅をすべて解体してゼロから自由に設計していく。「建築基準法で定められた幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」などの制約があり、実はすべての物件が再建築可能という訳ではないので要注意。
費用は内容により異なるが、約1000万円～4000万が相場とされる。さらに解体費、破棄費、建て替え期間の仮住まい費用、引越し費用などの改修費用以外の諸経費がかかる。工期も平均４～６カ月とリフォームに比べて長期間となる。
「うちの家はどちらがベスト？」と悩まれている場合は、既存の住宅の建物自体の状態を「ホームインスペクション(建物診断)」を使って調べてから考えることもおすすめしています。
ナラタテでは、ホームインスペクションの経験が多い住宅会社、また譲り受けた建物の場合に多くついて回る、「相続問題」に強い住宅会社をご紹介することもできます。まずは、お気軽にご相談ください。
（最終更新日：2022年4月4日）
2022年3月28日より交付申請の受付が開始された、今話題の「こどもみらい住宅支援事業」。
新築最大100万円という支援金額と、その対象範囲の広さや、【こども】とはついていますが、リフォームに関しては全世帯が対象であることから、今注目が高まっています。
新築・リフォーム・リノベーションを検討中の方には、必ず目を通しておいていただきたい内容です！
以下の条件①②を満たす方が対象。
①子育て世代（2003年4月2日以降に出生した子を有する）、又は若者夫婦世帯（いずれかが1981年4月2日以降生まれ）
②こどもみらい住宅事業者と工事請負契約を締結して住宅を新築
以下の条件①～⑥を満たす住宅。
①所有者自らが居住する。
②土砂災害特別警戒区域外に立地する。
③未完成または完成から1年以内であり、人の居住の用に供したことのないもの。
④住戸の床面積が50 ㎡以上。
⑤下記いずれかに該当することが証明できる。
・ZEH住宅
・高い省エネ性能等を有する住宅（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、性能向上計画認定住宅のいずれかに該当）
・一定の省エネ性能を有する住宅（断熱等性能等級４ かつ 一次エネルギー消費量等級４の性能を有する住宅）※
⑥交付申請時、一定以上の出来高の工事完了が確認できる。
以下の条件①～③を満たす場合。
①工事請負契約の期間：2021年11月26日～2023年3月末
②建築着工の期間：こどもみらい住宅事業者の事業者登録以降
③基礎工事の完了（工事の出来高）：建築着工～2023年3月末
④引渡し‣入居‣完了報告：2023年10月末
※【ご注意ください！】「一定の省エネ性能を有する住宅」については、2022年6月30日までに工事請負契約または不動産売買契約を締結したものに限定する
【原油・物価高による交付・申請機関の延長が行われています！】最新のスケジュールや変更は国土交通省のサイトより確認指定ください！
・ZEH住宅：100万円
・高い省エネ性能等を有する住宅：80万円
・一定の省エネ性能を有する住宅：60万円
以下の条件①②を満たす方が対象。
①こどもみらい住宅事業者と工事請負契約を締結してリフォーム工事をする
②リフォームする住宅の所有者等である
つまり全世帯が対象
①開口部の断熱改修
②外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
③エコ住宅設備の設置
④子育て対応改修
⑤耐震改修
⑥バリアフリー改修
⑦空気清浄機能・換気機能付きエアコンの設置
⑧リフォーム瑕疵保険等への加入
※④～⑧については、①～③のいずれかと同時に行う場合のみ補助の対象となる。
※申請する補助額の合計が5万円未満の工事は補助の対象とならない。
以下の条件①②を満たす場合。
①工事請負契約の期間：2021年11月26日～2023年3月末
②建築着工の期間：こどもみらい住宅事業者の事業者登録以降
原則、1戸あたり30万円が上限。
ただし以下①～③の場合は、上限額がそれぞれ引き上げられる。
①子育て世帯または若者夫婦世帯であり、自ら購入した既存住宅のリフォームである：引き上げ額60万円
②子育て世帯または若者夫婦世帯であり、自ら購入した既存住宅のリフォームではない：引き上げ額45万円
③子育て世帯または若者夫婦世帯には該当しないが、自ら購入した安心R住宅のリフォームである：引き上げ額45万円
※同一住宅に複数回のリフォーム工事を行う場合、補助上限額の範囲内で申請を行うことができる。
では、施主はどのような流れでこの制度を利用することができるのか追って行きます。
前述したとおり、この制度はあらかじめ登録された住宅会社との工事請負でしか利用できません。
奈良県の登録事業者は、こちらのサイトから検索することができます。
【国土交通省】こともみらい住宅事業者の検索
住宅会社と、この制度を利用できる要件を満たしているかを確認して契約締結をし、工事に着手します。
新築の場合は、基礎工事等の完了後、リフォームの場合は全工事の完了後に住宅会社が申請を行います。
この制度の補助金は、施主ではなく住宅事業者に振り込まれます。
対象者の範囲が非常に広く注目されているこちらの制度ですが、対象時期に細かい条件があり、補助金を享受するためには事前に抑えておきたいポイントがあることをご理解いただけたでしょうか。
これから住宅会社選びをする！という方は、まずはこの制度を利用できるこどもみらい住宅事業者かという点からお始めください。
そして、「この事業自体に予算がある」ということも頭にいれておきたいですね。
もちろんナラタテでも、制度の利用に熟知した住宅会社を中心にご紹介をすることができます。
補助金制度を賢く活用して、後悔のない家づくりをしていきましょう！
（最終更新日：2022年4月4日）
家づくりを成功させるための最大のポイントである、住宅会社選び。”さて、どの住宅会社にしよう？” と調べてみたら、その膨大な数に圧倒されている人も多いのではないでしょうか。住宅会社の選び方としてはデザインや予算、性能など色々な要素から検討すべきですが、「どんな家づくりをしたいか」でまずは大きく３タイプに分かれます。
自分の理想をかなえてくれるのはどのタイプか、それぞれの特徴を見ていきましょう。
選択できる機能や仕様を、カタログから選んでいくような家づくりです。家自体の施工は多くの場合、住宅メーカーと契約した工務店などが行います。始めから最後まで営業マンとやりとりをし、建築士が打ち合わせに出てくることはあまりありません。
地元に密着した住宅会社・建築会社で、設計から施工まで一貫した家づくりをします。会社の体制や規模にもよりますが、設計士や大工など全てがインハウスのところがほとんど。経験や実績を生かして、実際の施工を中心に据えた形で打ち合わせが進みます。
工事は行わず、独立した立場で設計・監理を行うスペシャリストです。設計は建築設計事務所が行い、作成された設計図を基に施工会社が施工するという、設計と施工は完全に分離した形で家づくりが進みます。
ハウスメーカーほどの規模はないものの、1～3都道府県程度のエリアに特化して、年間数百棟～数千棟くらいの住宅を供給する会社のことです。
ハウスメーカーと工務店の間のかなり広い範囲を指すことが多く、「地域ビルダー」「ホームビルダー」などとよく言われます。独自の商品ラインアップをもっているなど、ハウスメーカーのような形態をとっているパワービルダーも。全国的な知名度はなくても地元トップシェアを持つ会社もあり、工務店とハウスメーカーのいいとこどりとも言えるでしょう。
家づくり成功の１番のポイントは、自分たちの家づくりに対する価値観に合った良いパートナー（住宅会社）に出会うことです。
気になる予算も、住宅会社によって坪単価はさまざま。
知名度やモデルハウス、住宅イベントの雰囲気で決めるのではなく、「理想の家づくり」「理想の住まい」とは何かを一度じっくり考えてみてはいかがでしょうか。
奈良の住宅会社紹介カウンター「ナラタテ」では、時間をかけてお客様にしっかりと向き合い、あなたにぴったりの住宅会社をご紹介します。
サービスはすべて無料！ご来店予約はこちらから、お気軽にお問合せくださいね。
（最終更新日：2022年12月26日）
